JR津田沼駅南口地区の土地区画整理事業について

JR津田沼駅南口地区では、商業、サービス、住宅等の複合的な土地利用と、うるおいある都市環境と良好な都市基盤を有する市街地の形成を図るため、地権者の方々が組合を設立し、千葉県知事の認可を得て、組合施行による土地区画整理事業が進められています。
本市では、次のような都市政策上のまちづくりの必要性から、事業を支援しています。

1. JR津田沼駅南口周辺地区の活性化を図るため、本地区の都市的土地利用への転換が必要であること。
2. 本地区周辺の都市計画道路や幹線下水道が整備され、本地区とその周辺を含めた一体的な道路、下水道などの整備が必要であること。
3. 小規模開発が本地区内で行われるようになっていたため、そのままの状況で推移すると、都市計画道路や公園を含めた区域の一体的な開発整備が難しくなること。

• 平成14年11月30日 JR津田沼駅南口土地区画整理組合設立準備会発足
• 平成15年 2月 5日 技術援助申請を市へ提出
• 平成19年 3月20日 都市計画決定
• 平成19年 7月27日 土地区画整理組合設立認可
• 平成19年 8月11日 第1回総会開催
• 平成21年 3月13日 第1回事業計画変更認可、用途地域等関連都市計画決定
• 平成23年 3月15日 第2回事業計画変更認可
• 平成24年 1月27日 第3回事業計画変更認可
• 平成26年12月 2日 第4回事業計画変更認可
• 平成27年 8月21日 換地処分をした旨の公告
• 平成28年 2月23日 第5回事業計画変更認可
• 平成29年 2月28日 第6回事業計画変更認可
• 平成30年 2月27日 第7回事業計画変更認可
• 令和 2年 2月28日 第8回事業計画変更認可
• 令和 4年 3月 4日 第9回事業計画変更認可
• 令和 5年 3月 7日 第10回事業計画変更認可

• 都市計画道路
  • 延長 約 730メートル
    3・4・8号菊田台谷津線 幅員18～21メートル
  • 延長 約 613メートル
    3・4・19号 津田沼谷津線 幅員16～19メートル
• 区画道路
  • 延長 約 7,054メートル
    幅員5～14メートル
  • 延長 約 516メートル
    幅員4～16メートル 歩行者専用道路等
• 公園
  • 面積 約25,800平方メートル
    • 谷津奏の杜公園（22,000平方メートル）
    • 街区公園 2箇所（2,000平方メートル、1,800平方メートル）
• 上下水道、ガス、電線共同溝

本地区は、緑と花のまち歩きを楽しめる緑豊かな「公園都市」をまちづくりの目標としています。

JR津田沼駅周辺から段階的な土地利用がなされていくと捉えて、JR津田沼駅に近い都市生活の拠点となるゾーンには、商業施設、サービス施設等が立地する複合型サービス地を、次のゾーンには、都市型居住ゾーンとして、高層・中層住宅地を、その外側には、共生型居住ゾーンとして、中層・低層住宅地と集合農地を配置しています。

通過交通を安全、円滑に処理するための2本の都市計画道路の整備、主要な市道の拡幅整備による通学路の安全確保、 周辺地区住民も利用できる近隣公園の整備、JR津田沼駅から谷津5丁目地区への歩行者動線の確保、敷地を整形化した第一中学校の再配置などが計画に組み入れられています。

(注意)都市計画法の用途地域は都市計画課もしくは用途地域閲覧サービスでご確認ください。

道路、街区公園、下水道等の公共施設は、工事が概成し、平成26年3月末に市へ移管されました。
一方、土地の利用状況については、平成26年3月末に事業地区内ほぼ全域の土地で使用収益が開始されており、今後、土地利用が更に進む見込みです。
そして、平成27年8月21日に、換地処分をした旨の公告がなされました。これにより、換地計画において定められた換地は、公告のあった日の翌日から従前の宅地とみなされることになります。

本地区のまちづくりは、公共施設と宅地を一体的に開発整備する手法として、地権者の方々が主体となり、地権者の総意によるまちづくりが行える組合施行の土地区画整理事業により進められてきました。

本市は、JR津田沼駅前にふさわしいまちづくりを着実に進める観点から、まちづくりに関わる計画調整や技術指導を行うとともに、本地区における都市計画道路や近隣公園等の行政が整備すべき主要な都市施設の整備費用等の範囲で支援してきました。

ここでは、

• イ．土地区画整理組合の事業費の収支
• ロ．関連事業関係
• ハ．組合保留地の本市購入分
• ニ．約1ヘクタールの土地の活用

の4点について、説明します。

土地区画整理組合の事業費の内訳は、組合独自の事業であるところの土地を売却して事業費に充てる保留地処分金(注釈1)と、国・県・市の行政からの補助金等です。
当初の土地区画整理組合の収支計画(資金計画)は、事業費150億円の内、保留地処分金が約67億9千万円、行政からの補助金等が約82億1千万円でしたが、保留地が当初予定よりも高く処分できたことから、市は土地区画整理組合へ行政からの補助金等の減額について協議を行いました。その結果、土地区画整理組合は、保留地処分金を約102億7千万円、行政からの補助金等を約47億3千万円とする収支計画の変更を決定し、第2回の事業計画書の変更手続きを行い、平成23年3月15日に千葉県知事より変更の認可を得ました。
また、更なる協議を重ね、変更した事業費152億円の内、保留地処分金を約106億2千万円、行政からの補助金等を約44億1千万円、その他の収入を約1億7千万円とし、第4回事業計画変更について、平成26年12月2日に千葉県知事より認可を得ました。
このことにより、国・県・市の行政からの補助金等は、当初から比較して約38億円減額されることとなり、本市の負担も約22億円の減額が図れることとなりました。
支出の内容については、35ヘクタール内の整地、埋蔵文化財調査、道路築造・上下水道等の整備、移転補償などです。

注釈1 土地区画整理事業は、地権者の方々から少しずつ土地を提供していただいて事業を実施します。その土地の一部を売却して、土地区画整理事業に充当するお金を保留地処分金と言います。

本市が本地区内において整備している谷津奏の杜公園及び市道00-101号線の施設整備に要する事業費は、7億9千1百万円と計画しています。

谷津奏の杜公園は、平成25年度に耐震性貯水槽、災害用マンホールトイレの設置の他、地下埋設物の設置等の工事を実施し、平成26年度は園路の舗装、敷地の造成、芝種子吹付等を行いました。また、平成27年度は遊具やベンチ等のサービス施設の設置、樹木の植栽を行いました。平成28年4月から公園の利用が可能となりました。

市道00-101号線は、平成22年度に実施設計を行い、平成23年度に土地区画整理事業区域側の地下埋設物や仮設歩道の整備から着手しました。平成26年度も引き続き工事を実施し、土地区画整理事業区域側の歩道に平板ブロックを設置しました。平成27年度には、土地区画整理事業区域と反対側（谷津小学校側）の歩道に平板ブロックを設置し、平成27年度末に全ての工事を完了しました。

1. 第一中学校用地
   土地区画整理事業における公共施設とは、土地区画整理法第2条により、道路・公園・広場・河川等と定められていることから、第一中学校用地は、公共施設に該当しません。
   このため、第一中学校用地は、「宅地」扱いとなり、他の民地と同様に減歩されることとなります。このことから、学校用地の機能確保のため、保留地約5,400平方メートルを購入しました。
2. 中央消防署 谷津分遣所用地
   現在の谷津分遣所の老朽化などに伴う建て替え用地として、約1,200平方メートルを購入しました。
3. ガスガバナー用地（市企業局）
   区画整理地内へ安定したガスの供給を図るための用地として、約88平方メートルを購入しました。

 1・2・3の用地購入費の合計は約18億3百万円となっています。

本地区の都市的土地利用の転換を促進するため、平成9年に市議会の承認を得て、購入した約1ヘクタールの土地は谷津奏の杜公園の一部に充当しています。
この土地の取得費26億8百53万円とその利息分約5億2千5百万円の合計約31億3千4百万円は、平成22年度から計画的に償還しています。

本市は、JR津田沼駅前にふさわしいまちづくりを実現するために、平成19年11月26日にJR津田沼駅南口土地区画整理組合との間で覚書を締結しました。覚書には、事業の透明性、公平性の確保及び本市費用負担の軽減に努める事項などが盛り込まれています。

本市では、JR津田沼駅周辺のまちづくりについて、持続的に発展し続ける付加価値の高いまちづくりを目標に、『JR津田沼駅周辺地区まちづくりガイドライン』を作成しています。
JR津田沼駅南口地区の土地区画整理事業においては、この『JR津田沼駅周辺地区まちづくりガイドライン』や都市計画で定めた地区計画に基づく、景観、環境、安全安心に配慮した良好な市街地整備が進められています。

本地区は、土地区画整理事業の施行により、都市の骨格となる都市計画道路の整備、緑を確保した歩行空間のネットワーク、防災機能を有した近隣公園、景観・防災に配慮した電線類の地中化など、都市基盤施設の整備が計画的に行われています。また、商業・業務・住宅・集合農地等の複合的な土地利用を計画的に誘導することで、JR津田沼駅前にふさわしいまちづくりが行われています。
このことにより、市の玄関口として、魅力ある広域拠点が形成され、賑わいの創出や、計画人口7千人という人口増によるJR津田沼駅南口周辺地区の活性化及び税収入（固定資産税や住民税など）の増など、多くの事業効果が期待されます。