開発許可制度の概要と申請手続き

 習志野市において施行される開発行為及び一定規模以上の建築行為については、開発事業指導要綱に基づく手続きをお願いしております。
 なお、開発行為については、工事着手前に市長の許可を受けなければなりません。

 開発行為とは、建築物の建築または特定工作物の建設を主たる目的とした、区画または形質の変更をいいます。
 開発行為に該当する場合は、原則として開発許可が必要となります。
 なお、開発許可を受けた場合、建築物の着工は、都市計画法第36条第3項の工事が完了した旨の公告の後又は都市計画法第37条第1号の承認済証交付後です。

• 建築物：土地に定着する工作物のうち、屋根及び柱もしくは壁を有するもの等
• 建築：建築物の新築、増改築および移転をいう
• 第1種特定工作物：周辺の環境悪化をもたらすおそれがある一定の工作物（例．コンクリートプラント、アスファルトプラント、クラッシャープラント）
• 第2種特定工作物：ゴルフコース、運動レジャー施設・墓園で1ヘクタール以上のもの

 登記簿上行う分合筆や地目変更とは関係なく、現実に敷地分割や造成を行うという意味です。

• 区画の変更：従前の敷地の拡張、分割統合を行う
• 形の変更：切土・盛土を伴う造成を行う
• 質の変更：農地等宅地以外の土地を宅地にする

• (注意)切土・盛土等の造成工事を伴わず、かつ、従来の敷地の境界の変更に伴い、既存建築物の除却や、へい・かき・さく等の除却・設置が行われるにとどまり、公共施設の整備の必要がないと認められる場合は、「形式的な区画の変更」とみなし、開発行為には該当しません。
• (注意)開発行為で造成する擁壁について、1メートル以上の高低差を処理する場合は地質調査や構造計算による安全確認をいたします。
• (注意)擁壁の構造は、開発許可時に想定した建築物の重量で造成し完了しております。宅地造成完了後、建築する際は想定重量を確認してください。また、開発内容につきましては、事業者に確認をしてください。

開発行為に該当するものであっても、次に掲げる開発行為は許可は不要です。

• （ア）市街化区域における500平方メートル未満の開発行為
• （イ）市街化調整区域における農林漁業用施設、および農林漁業従事者の住居の建築
  • (注意)農林漁業用施設とは、畜舎、温室、集荷施設、サイロ、農機具等収納施設等施行令第20条に定められている施設をいいます。なお、都市計画法第34条第4号、第5号に該当するものは開発許可となります。
  • (注意)農業従事者は、専業者（純然たる地主。臨時従業者は含まない）、継続的に従事する兼業者および継続的に従事する従事者とします。ただし、当該市街化調整区域内において業務に従事する者であること。
• （ウ）公益上必要な建築物の建築のため行うもの
  公益上必要な建築物とは、次に掲げる施設をいいます。
  • 図書館法に基づく、図書館
  • 社会教育法に基づく、公民館
  • 鉄道事業法、軌道法に基づく、駅舎等
  • 電気事業法に基づく、変電所
  • その他都市計画法施行令第21条に定める公益施設
• （エ）都市計画事業等の施行
• （オ）非常災害のため必要な応急措置
• （カ）通常の管理行為、軽易な行為（下記に掲げる行為をさします）
  • 仮設建築物
  • 10平方メートル以内の増改築
  • 市街化調整区域における日常生活に必要な物品の販売店舗で延べ面積50平方メートル以内で区域100平方メートル以内のもの
  • 従前の敷地内における増改築で、床面積の合計が従前の1.5倍以内のもの。ただし、用途変更をともなわず、かつ、都市計画法上適法に建築されたものに限ります。

• 市街化区域… 都市計画法第33条第1項各号（技術基準）、同条第4項に基づく条例（最低敷地面積）
• 市街化調整区域… 都市計画法第33条第1項各号（技術基準）、同条第4項に基づく条例（最低敷地面積）、都市計画法第34条各号（立地基準）

(注意)第2種特定工作物については、都市計画法第34条の適用はありません。

(注意)分譲（宅地分譲、住宅分譲、分譲マンション）、賃貸（賃貸住宅、貸店舗、社宅）は、「自己用以外」となります。

習志野市では平成23年4月より、都市計画法第33条第4項に基づく条例を施行し、開発行為における敷地面積の最低限度を設けます。

 市街化調整区域は、市街化を抑制すべき地域であるため、技術基準（都市計画法第33条各号）に加え、立地基準（都市計画法第34条各号の一つ）にも適合していなければ許可されません（第2種特定工作物を除く）。

• 日常生活に必要な物品販売等を営む店舗等の開発行為等。（1号）
• 鉱物資源等の有効利用に関する開発行為等。（2号）
• 農産物等の処理等に関する開発行為等（4号）
• 農林漁業活性化基盤施設に関する開発行為等。（5号）
• 中小企業の事業の共同化等に関する開発行為等。（6号）
• 既存工場に関連する工場施設の開発行為等。（7号）
• 危険物の貯蔵等に関する開発行為等。（火薬類の貯蔵。都市計画法施行令第29条の5）（8号）
• 市街化区域内に建築困難なもの等の開発行為等（ドライブイン、ガソリンスタンド。都市計画法施行令第29条の6）（9号）
• 地区計画または集落地区計画の区域内における開発行為等。（10号）
• 市街化区域に隣近接した一定の集落のうち市の条例で指定する区域内で行うもの。（11号）
• 市街化を促進するおそれがなく、かつ市街化区域で行うことが困難または著しく不適当なもののうち、市の条例で定めるもの。（12号）
• 上記に定めるもののほか、あらかじめ開発審査会の議を経て開発区域の周辺における市街化を促進するおそれがなく、かつ、市街化区域内において行うことが困難または著しく不適当と認めたもの。（14号）

 習志野市では平成14年4月より、都市計画法第34条第11号及び第12号に基づく条例を定めております。
 また条例に基づき許可された、造成地については都市計画法第41条に基づく制限について協議させていただきます。

 市街化調整区域において、開発許可を受けた区域外で建築等を行う場合は、都市計画法第43条に基づく建築許可が必要です。
 なお、建築許可を受けられるのは宅地として適法に造成された場合に限られ、それ以外は開発許可対応となります。

 以下のものは建築許可は不要です。

• （ア）都市計画事業の施行として行うもの（1号）
• （イ）農業用施設、公益施設（都市計画法第43条第1項本文）
   (注意)施設の概要については、「開発許可制度に関すること2.適用除外」を参照してください。
• （ウ）都市計画事業等の施行として行われた区域内で行うもの。（第4号、都市計画法施行令34条）
• （エ）非常災害のため必要な応急措置（第2号）、仮設建築物。（第3号）
• （オ）通常の管理行為、軽易な行為（第5号、都市計画法施行令第35条）など：以下のもの等が該当します。
  • 10平方メートル以内の改築、市街化調整区域における日常生活に必要な物品の販売店舗で延べ面積50平方メートル以内のもの。
  • 従前の敷地内における増改築で、床面積の合計が従前の1.5倍以内のもの。ただし、用途変更をともなわず、かつ、都市計画法上適法に建築されたものに限ります。

 開発許可における技術基準のうち、排水施設、および防災・安全施設の基準が適用されます。

 開発許可における立地基準と、ほぼ同一です。

 開発行為が許可どおりに行われることを担保しようとする目的から、都市計画法第37条では、開発区域内の土地において工事完了公告のあるまでの間は、建築物の建築又は特定工作物の建設を禁止する制限が開発許可を受けた事業主のほか、すべての人に対して建築物を建築し、又は特定工作物を建設することを禁止しております。
 ただし、次に該当するものはこの限りではありません。

1. 当該開発行為の施工のための工事用仮設建築物の建築又は特定工作物の建設
2. 開発区域内の土地又は建築物に関する権利を有している者でその開発行為に同意していない者が、自己の権利を有する土地に権限の行使として建築物を建築又は特定工作物を建設する場合。しかし、当該者が建築行為を行おうとする場合には、そのための宅地造成について、別途都市計画法第29条の許可が必要です。
3. 市長が支障がないものとして認める場合。
    この承認は個々のケースごとに開発行為の進捗度、建築又は建設の必要性などを勘案して行いますが、おおむね次に掲げる場合に承認するものとします。
   • 自己の居住の用に供する住宅の建築を目的とする開発行為における当該建築物の建築。
   • 自己の業務の用に供する建築物の建築を目的とする開発行為における当該建築物の建築。
   • 公共施設及び公益施設の工区を先行的に整備する場合。
   • 建築工事と宅地の造成工事とを分離して行うことが物理的にまたは施工管理上・品質管理上支障があるもので既存道路に接する土地の区域における建築物の建築。（例：建築物自体が雨水貯留機能を有する場合、建築物が擁壁を兼ねる場合、建築物が擁壁・管路等の構造物に近接して施工される場合等）
   • 建売住宅を目的とする開発行為で既存道路に接する土地の区域において内覧後、解体等せず現状のまま販売する住宅の建築。

 なお、「都市計画法第36条第3項の規定による工事完了の公告があるときまで、建築物及び特定工作物の使用（入居または営業もしくは操業の開始）をしないこと」を条件として付するものとします。

 建築確認申請をしようとする者は、その計画が都市計画法上の制限等にかかる規定に適合していることを証する書面の交付を市長に求めることができます。
 なお、本市では農業者用住宅及び農業用倉庫の建築確認申請時に、60条証明書の添付が必要です。